Northern Corridor: the real estate market is reinventing itself amid rising costs, loans and oversupply

En 203 km², la ciudad de Buenos Aires alberga más de 3,1 millones de habitantes , lo que la posiciona como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina.

Dividida en 38 barrios , que a su vez se agrupan en 15 comunas, actualmente hay más de 113.000 inmuebles en venta publicados en el territorio -con 12 meses consecutivos de crecimiento interanual del stock -, según el informe de Radar Inmobiliario del mes de mayo. Para tener una referencia, desde el máximo de junio 2022 (164.955 unidades en promedio) el stock cayó casi un 40% hasta el mínimo de mediados de 2024, y ahora lleva un año creciendo nuevamente.

Si se compara este valor con el de otra capital de escala similar, como Madrid —que tiene cerca de 3,5 millones de habitantes— la diferencia resulta llamativa: en la ciudad española las propiedades a la venta publicadas apenas rondan los 16.000 avisos. Es decir, una oferta aproximadamente 85% menor a la de Buenos Aires, con 400.000 habitantes menos.

En Madrid, las propiedades a la venta publicadas (Idealista) apenas rondan los 16.000. Es decir, una oferta aproximadamente 85% menor que en Buenos Aires ecstk22 - Shutterstock En este contexto, se da una paradoja: a diferencia de lo que ocurre en otras capitales, en las que la cantidad de viviendas no es suficiente, la ciudad de Buenos Aires está sobreofertada en propiedades. “ El stock actual en la Ciudad está por encima de lo que el mercado necesita ”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial.

¿Qué inmuebles se venden más rápido?

Buenos Aires atraviesa un escenario en el que las viviendas publicadas no escasean . Incluso algunos brokers afirman que “sobran”. Pero detrás de este fenómeno no existe una única explicación.

Maximiliano D ´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, sostiene que el problema no radica en un exceso de propiedades en venta, sino en la falta de compradores con capacidad de pago . “Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica, poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”, resume.

A esto se suma otro factor: gran parte del stock disponible no coincide con lo que busca el mercado . “Hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”, remarca Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.

Gran parte del stock disponible en la Ciudad no coincide con lo que busca la demanda Ricardo Pristupluk En este sentido, identificar cuáles son las características más buscadas se vuelve clave.

Si hay que definir atributos ganadores, Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo enumera: “ Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación , el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. En la misma línea, D´Aria destaca el balcón como un requisito innegociable.

Aún así, los brokers coinciden en que el precio adecuado es el factor más determinante . “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, explica Mateo García, director residencial en Toribio Achával, y agrega que los compradores cuentan con mucha oferta y una gran capacidad de análisis, por lo que una correcta tasación agiliza las operaciones.

“ No hay sobreoferta en producto correcto: lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo ”, resume Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

“En zonas calientes, con alta demanda y buena calidad de producto, incluso los tickets más altos logran una absorción muy dinámica”, complementa Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez.

Las tipologías que “vuelan”

Con los atributos definidos, resulta interesante analizar qué tipologías se venden más rápido.

En primer lugar aparecen los departamentos de dos ambientes, que “lideran claramente la velocidad de venta”, según Goldszer. La especialista explica que representan el punto de equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad: permiten vivir o alquilar con buena rentabilidad y siguen siendo relativamente financiables dentro del contexto actual.

D´Aria agrega que esta tipología combina ticket de entrada accesible con una demanda constante , lo que genera una rotación alta.

Los brokers coinciden en que los departamentos de dos ambientes lideran la velocidad de venta Daniel Basualdo Le siguen los departamentos de tres ambientes , que “ responden al uso familiar típico, sobre todo desde que el home office pasó a ser parte de la vida cotidiana ”, sostiene Cazes. Estas unidades no solo se adquieren como primera vivienda, sino también como inversión. “Los tres ambientes se compran como resguardo de capital y para alquilar”, detalla Fernández Berisso.

Durante el 2025 y el primer trimestre del 2026 los dos y tres ambientes fueron las tipologías más vendidas . Según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával, representaron el 59% de las operaciones: 32% correspondió a dos ambientes, y 27% a tres ambientes.

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