Um die Faszination Dachgeschoß selbst zu erleben, hat sich der KURIER zu einem Rundgang im 5. Bezirk verabredet. Es hat 31 Grad, der ideale Tag für einen Härtetest der Aufenthaltsqualität in einem Penthouse in der Kettenbrückengasse 22. Mit dem Lift und dem passenden Schlüssel geht es mit Clemens Dostal , Geschäftsführer Winegg Makler , und Aaron Romanow , Projektleiter Baumanagement Winegg Realitäten , direkt auf die Dachterrasse im 7. Stock.
Clemens Dostal und Aaron Romanow auf der Terrasse des Penthauses in der Kettenbrückengasse 22.
Sofort ist man vom Ausblick gefangen: Er reicht vom Naschmarkt über Karlsplatz und Stephansdom bis zur Donauplatte. Schnell wird allerdings auch klar: Ohne Sonnenschutz geht hier nichts. „Verankerungspunkte für Sonnensegel sind natürlich schon vorgesehen, inklusive Verkabelung, damit man sie auch elektrisch betreiben kann“, erklärt Aaron Romanow. Auch eine Pergola kann installiert werden.
Besichtigung in der Kettenbrückengasse 22 - mit Clemens Dostal, Aaron Romanow und KURIER-Redakteurin Vanessa Haidvogl.
In der 170 m 2 großen Wohnung darunter empfängt uns angenehme Abkühlung durch die Klimaanlage. Ein absolutes Must-have im Dachgeschoß, wie der Projektleiter bestätigt. Jeder Raum kann mittels Smarthome-System individuell gekühlt werden. Die Klimageräte sind in den dafür abgehängten Decken versteckt.
Penthouse in der Kettenbrückengasse 22 im 5. Bezirk. 170 m 2 Wohnfläche, 205 m 2 Terrassenflächen. Kaufpreis: 2,5 Mio. Euro.
Richtig bauen
Doch auch baulich kann schon viel gegen Überhitzung getan werden. Oft sind es einfache Mittel, wie Architekt Martin Haas erklärt: „Dazu zählen zum Beispiel unbedingt Möglichkeiten zum Querlüften oder die Farbe der Dachdeckung.“ Ob Neubau oder Bestandsausbau: Zu einer Dachgeschoßwohnung gehören großflächige Fenster einfach dazu, was aber eine schnelle Erhitzung der Räume begünstigt. „Daher müssen beschichtete Fenster eingebaut werden. Der g-Grad (= Gesamtenergiedurchlassgrad) muss niedrig sein. Je niedriger der Grad, desto grüner das Fensterglas“, so Haas.
Architekt Martin Haas, Martin Haas ZT GmbH.
Dreifach-Isolierverglasung ist Standard. Zudem brauchen die Fenster eine außenliegende Beschattung. Die schrägen Dachfenster werden durch textilen Sonnenschutz beschattet. Elektrische Raffstores schützen die senkrechten Fenster und Türen vor übermäßiger Sonneneinstrahlung. Damit es in der Wohnung nicht komplett finster ist, kann die Neigung der Lamellen variiert werden. Wichtig ist zudem eine ausreichende Dämmung, die in der Regel zwischen 20 und 28 Zentimeter dick ist.
Ausbau im Bestand
Dachgeschoßausbauten zählen heute zu den zentralen Instrumenten der innerstädtischen Wohnraumschaffung. Sie sind auch aus ökonomischer Sicht sinnvoll, weil dafür bestehende Gebäude genutzt und keine zusätzlichen Flächen versiegelt werden. Dafür stellen statische Grenzen und baurechtliche Einschränkungen – etwa im Hinblick auf Höhe oder Erscheinungsbild – die Bauträger oft vor große Herausforderungen. „Bestehende Fundamente können drei oder vier zusätzliche Geschoße meist nicht auffangen“, so der Architekt.
DG-Wohnung von Winegg, 151 m 2 Wohnfläche, Kettenbrückengasse 1. Preis: 2,2 Mio Euro.
Die geringe Verfügbarkeit und die hohen Baukosten machen diese Immobilien zum Luxusgut. Hochwertige Dachgeschoß- und Penthousewohnungen in innerstädtischen Lagen bewegen sich in Wien derzeit typischerweise in einer Bandbreite von rund 11.000 bis 18.000 Euro pro m 2 . In absoluten Spitzenlagen und bei außergewöhnlichen Produkten werden vereinzelt auch deutlich höhere Preise erzielt.
Die Vermarktungsdauer hat sich laut Winegg im aktuellen Marktumfeld deutlich verlängert und liegt – abhängig von Preisniveau, Lage und Produktqualität – typischerweise bei mehreren Monaten. Im Premiumsegment seien derzeit Vermarktungszeiträume von etwa sechs bis zwölf Monaten keine Seltenheit.
DG-Wohnung von 3SI in der Rotenlöwengasse 16 im 9. Bezirk, 92 m 2 um 1,249.000 Euro.
Stabile Nachfrage
Aber solange das Wohnen über den Dächern der Stadt ein Traum ist, den man sich erfüllen will, gibt es auch einen Markt. „Die Nachfrage nach hochwertigen Dachgeschoßwohnungen in Wien ist aktuell sehr gut und hat sich im Vergleich zum Vorjahr nochmals spürbar gesteigert. Die Ansprüche der Käufer sind in den vergangenen Jahren allerdings auch deutlich gestiegen“, so Michael Schmidt, Geschäftsführer 3SI Immogroup . „Besonders gefragt sind Wohnungen in guten innerstädtischen Lagen, die großzügige Freiflächen, hochwertige Ausstattung und attraktive Ausblicke bieten. Wir beobachten, dass Käufer wieder deutlich mehr bereit sind, in ihre individuellen Wohnbedürfnisse zu investieren. Gerade Dachgeschoßwohnungen nehmen dabei eine Sonderstellung ein, da das Angebot naturgemäß begrenzt ist.“ Auch Karin Bosch, Leitung Exklusives Wohnen bei ÖRAG Immobilien , verzeichnet eine gesteigerte Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr. Und sie kennt die Ansprüche der Kunden: „Sie wünschen sich wenig bis keine Schrägen…
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