Why a Term Lease is the Safe Choice for Landlords

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Warum ein befristeter Mietvertrag für Vermieter die sichere Wahl ist

Ein unbefristeter Vertrag ist schön für Mieterinnen und Mieter, aus Vermietersicht hat eine Befristung aber mehrere Vorteile

Martin Putschögl

In Vorarlberg und Tirol gibt es das Modell "Sicher Vermieten".

Die Eigentumswohnung wurde auf Vordermann gebracht, nun soll sie inseriert und hoffentlich recht rasch auch vermietet werden. Zuvor ist aber noch eine wichtige Frage zu klären: befristet oder unbefristet?

Theoretisch lässt sich die Frage natürlich auch noch etwas später entscheiden, netterweise schreibt man den gewünschten Zeithorizont aber schon in die Annonce, damit Wohnungssuchende bei der ersten Kontaktaufnahme bereits wissen, woran sie sind. Am liebsten hätten Mieterinnen und Mieter freilich fast immer einen unbefristeten Vertrag (außer vielleicht im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser ), und Mieterorganisationen fordern auch schon lange ein Zurückdrängen der Befristungen. Bei Vermieterinnen und Vermietern ist es klarerweise anders.

Klare Empfehlung

Drei Viertel aller neuen Mietverträge sind bereits befristet. Mit einem solch klaren zeitlichen Horizont zu vermieten, ist nicht nur leicht und oft auch ohne finanzielle Einbußen möglich – es wird von Expertinnen und Experten auch klar empfohlen. Zum Beispiel von der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV), mit fast 8000 Mitgliedern eigenen Angaben zufolge die stärkste Eigentümergemeinschaft Österreichs. Geschäftsführerin Jennifer Reiter kennt die Fallstricke des heimischen Mietrechts gut und sagt: "Eine notwendige Kündigung ist sehr schwer durchzusetzen, man muss vor Gericht – das ist kosten- und zeitaufwendig."

Eine Kündigung seitens des Vermieters ist gemäß österreichischem Mietrechtsgesetz (MRG) nur gerichtlich möglich. Eine Mieterin, die sich unleidlich verhält, die Wohnung "grob nachteilig gebraucht" oder einfach nicht mehr zahlt, jedoch sich auch weigert, auszuziehen, bringt man so zwar irgendwann wieder aus der Wohnung raus. "Räumungsklagen dauern in Österreich aber viel zu lange", kritisiert Reiter. Mit den üblichen Fristenläufen könne das mitunter schon mal ein ganzes Jahr dauern. Ginge das schneller, dann wäre eventuell bei manchen die Scheu vor dem Vermieten nicht so groß, sagt die VEV-Geschäftsführerin dem STANDARD.

"Sicher vermieten"

Ihre Vereinigung ist eine von drei Projektpartnerinnen beim sogenannten "Sicher Vermieten" -Modell, das es in Vorarlberg gibt. Die anderen beiden sind die gemeinnützige Genossenschaft Vogewosi sowie das Land Vorarlberg.

Wer in Vorarlberg eine Wohnung zu vermieten hat, aber nicht so recht weiß, wie das geht, sich ganz allgemein nicht "drübertraut" oder einfach nur ein eher schwieriges Objekt zu vermieten hat, kann sich beim Land melden und bekommt Besuch eines Mitarbeiters. "Der schaut sich die Wohnung an und stellt fest, ob sie in einem vermietbaren Zustand ist", erklärt Reiter. Sollte das nicht der Fall sein, könne man als Eigentümerin für die nötigen Instandsetzungsmaßnahmen gleich um Unterstützung ansuchen.

Ist die Wohnung in Ordnung, kümmert sich der Landesmitarbeiter gemeinsam mit der jeweiligen Gemeinde um die Vermietung; der Mietvertrag wird kostenlos von der VEV bereitgestellt, um die Übergabe der Wohnung samt nötiger Dokumentationen kümmert sich das Land, die Verwaltung übernimmt danach die Vogewosi. Ein Rundum-Sorglos-Paket für Vermieterinnen und Vermieter. Die Mietverträge sind dabei praktisch immer befristet. Die Gegenleistung besteht darin, dass man gedeckelte Mietpreise akzeptieren muss.

Seit 2016 läuft das Projekt nun schon im Ländle. Vielleicht war es kein völlig überzeugender Erfolg bisher, aber in den zehn Jahren fanden immerhin 300 Wohnungen und Häuser über die Plattform eine Mieterin oder einen Mieter. In Tirol wurde das Modell bereits kopiert. In Wien würden es die Grünen ebenfalls gerne umsetzen, dafür fehlen ihnen aber die Mehrheiten.

Abschlag im Altbau

Vermieten mit Rückendeckung und auch personeller Unterstützung des Landes, das gibt es also vorerst nur im Westen. Vermieterverbände, die etwa Mustermietverträge bereitstellen, gibt es zwar auch im restlichen Österreich; so umfassend wie in Vorarlberg ist der Service dort aber nicht.

Vermieterfallen gibt es hingegen auch dort, denn das Mietrecht ist eine Bundesmaterie. Bei Altbauwohnungen gibt es in Österreich die Besonderheit des Richtwerts; er bildet die Basis für die Berechnung des Hauptmietzinses einer Altbauwohnung. Wer im Altbau befristet vermietet, muss allerdings 25 Prozent von der Miete abziehen (Befristungsabschlag).

Jedes Bundesland hat seinen eigenen Richtwert, in Wien liegt er aktuell bei 6,74 Euro je Quadratmeter, in Vorarlberg gibt es mit 10,35 Euro den höchsten. Da verwundert es nicht, dass die VEV-Geschäftsführerin auch im Altbau empfiehlt, befristet zu vermieten – jedenfalls in Vorarlberg. Mit diversen Zuschlägen könne man den Befristungsabschlag etwas abmildern, sagt sie.

In Bund…