The Bank of Spain raises to 750,000 the housing shortages and warns that it will get worse

En España hace falta vivienda para afrontar la crisis de accesibilidad que atraviesa el país en los últimos años. Para ser exactos, entre 2021 y 2025 -periodo que abarca el último boom inmobiliario- se ha acumulado un déficit de 750.000 casas para cubrir las necesidades generadas por el crecimiento demográfico y la creación de nuevos hogares en el país. Así lo estima el Banco de España en su Informe Anual de 2025 , donde eleva al alza previsiones anteriores de la institución que contabilizaban la falta de 600.000 y 700.000 casas para atender la presión creciente de la demanda.

La nueva cifra, por ponerla en perspectiva, casi duplica al déficit registrado en Italia (400.000 viviendas) y se mantiene muy por encima de las 300.000 de Portugal. Y lo que el supervisor considera peor: todo indica a que ese déficit seguirá creciendo en los próximos años porque la brecha entre la producción de nuevas viviendas y la creación de nuevos hogares residentes seguirá creciendo. " Lo que vemos en el lado de la oferta no es muy halagüeño", ha dicho David López Salido, director general de Economía del supervisor que ha presentado el informe este jueves en Madrid.

Tal y como destaca el supervisor, ese desequilibrio entre producción de vivienda nueva y creación de hogares es común en las grandes economías del área del euro, "con la notable excepción de Alemania", pero destaca especialmente en el caso de la Península Ibérica. "En Portugal se estima un déficit acumulado de viviendas entre 2021 y 2025 de en torno a 300.000 unidades, cuantía equivalente al 6,6% de sus hogares residentes en 2025. En España, el diferencial acumulado en el mismo período (750.000 viviendas) alcanzó unos niveles que casi doblan a los de Italia (400.000 viviendas)", recoge el documento. "En términos relativos al número de hogares residentes en 2025, el déficit acumulado de viviendas fue sensiblemente mayor en España (3,7%), frente al 1,5% de Italia o a la situación de equilibrio de Francia. Alemania fue la única gran economía de la UEM en la que durante este período la producción de viviendas aumentó en una cuantía superior al crecimiento de sus hogares residentes (225.000 viviendas y 0,5% de los hogares residentes)", añade.

Esta situación es el resultado de una combinación entre la creación insuficiente de oferta de vivienda y la fortaleza de la creación neta de hogares (240.000 en 2025, en línea con el promedio anual de 245.000 entre 2021 y 2024). "Este crecimiento de la demanda residencial de vivienda contrasta con la reducción del 9% en el incremento bruto del parque de viviendas (92.000 nuevas viviendas terminadas en 2025). De ese modo, se amplía el déficit acumulado de viviendas, que alcanza unas 750.000 unidades entre 2021 y 2025", destaca el análisis del Banco de España.

Más de la mitad de ese diferencial, en concreto un 52,5%, se concentra en seis provincias - Madrid, Barcelona, Alicante, València, Murcia y Málaga- y contribuye, según el supervisor, "al progresivo envejecimiento del parque de viviendas, que presenta necesidades de rehabilitación y requiere mejoras de su eficiencia energética".

El déficit de vivienda que cuantifica el Banco de España contrasta con la capacidad que el organismo gobernado por José Luis Escrivá estima para el país, donde asegura que hay suelo suficiente para edificar hasta 7 millones de viviendas . "El suelo urbanizable en las áreas de desarrollo y la planificación urbanística en los distintos municipios —que determina la capacidad de construir viviendas en dicho suelo— dan como resultado una previsión de 7 millones de viviendas potenciales para el conjunto de España", apunta sobre este aspecto.

Además, detalla que en las seis grandes áreas urbanas, en las que residen un 36% de los hogares, las viviendas que podrían edificarse y que aún se encuentran no ejecutadas se situaría en torno a 1,1 millones (16% del total). Sin embargo, matiza que la materialización de esta producción de viviendas se encuentra sujeta a largos y complejos procesos regulatorios de transformación y ejecución urbanística, y está condicionada por la capacidad del sector de la construcción y la promoción para aumentar la inversión residencial.

"La construcción de nuevas viviendas requiere suelo urbanizable para la edificación y su ejecución depende de la normativa y la gestión urbanística, que es heterogénea a nivel local", señala. En el caso de las grandes ciudades españolas, reconoce que disponen de significativas reservas de suelo urbanizable, "si bien este suelo requiere de complejos procesos urbanísticos para su edificación". Según el informe, en el conjunto de España, de acuerdo con el Sistema de Información Urbana (SIU) de 2025, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, existe planificación urbanística para la construcción de viviendas en suelo urbanizable equivalente al 53% del tamaño de la ciudad construida promedio.

El supervisor subraya el impacto de la heterogeneidad territorial a la hora de establecer la disponibilidad de suelo que…