Luego de la derogación de la Ley de Alquileres —a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, en diciembre de 2023— se abrió el juego para definir la forma en la que se actualizan los contratos . Una de las opciones más utilizadas a la hora de ajustarlos es a través de los datos de la inflación nacional .
En este contexto y ante un mercado sin regulación, hay propietarios e inquilinos que están pactando los nuevos contratos por dos años, en pesos y con ajuste por inflación cada tres o cuatro meses , aunque aún hay algunos acuerdos que se ajustan por ICL o se fijan en dólares y no requieren ajustes.
En este sentido, para actualizar el precio del alquiler por inflación, el contrato establece como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el Indec.
A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste . “Cuando hay alta inflación, como la que marcó los finales de 2023 e inicios de 2024, conviene que la indexación sea trimestral o cuatrimestral. En épocas anteriores la indexación podía ser semestral”, afirma Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios.
Los nuevos departamentos se tienden a pactar por dos años y con ajustes cada tres o cuatros meses Daniel Basualdo
Cómo calcular el aumento por inflación (IPC)
Con una calculadora automática
En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento :
Por ejemplo, si se pactó un ajuste cuatrimestral , para un alquiler de $650.000 iniciado en febrero de 2026 que debe ajustarse en junio, se toma la inflación de los cuatro meses previos (y últimos) informados; en este caso será: enero (2,9%), febrero (2,9%), marzo (3,4%) y abril (2,6%). Con esos valores, la inflación acumulada del período ronda el 12,27%, por lo que el alquiler en junio pasaría a ser de $729.743 mensuales, aproximadamente.
De forma manual
En el caso de que se decida ajustar de forma manual , es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses, sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada uno y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.
Primero hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes :
Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:
En un ejemplo concreto, si en enero se firmó un contrato de alquiler por $650.000 con ajuste cuatrimestral por inflación, este debería actualizarse por primera vez en junio.
El aumento dependerá del índice que se utilizó en el contrato Shutterstock - Shutterstock La variación mensual de la inflación en esos meses fue de:
Después de dividir cada porcentaje por cien y sumarle uno, la cuenta quedaría así: 650.000 x 1,029 x 1,029 x 1,034 x 1,026 = $730.149
Ese será el nuevo valor del alquiler para el cuatrimestre siguiente.
El resultado no siempre coincide con el cálculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com ), ya que las cifras publicadas mensualmente por el Indec están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre $100 y $300 más el resultado final).
Cómo calcular el aumento con otros índices
Con Casa Propia
Los contratos firmados bajo el índice Casa Propia también recibirán un incremento . De esta manera, los que fueron firmados en diciembre de 2023 -mientras se utilizó este índice- percibirán su quinto y último aumento con una actualización de 14,75% semestral. Es decir que si el alquiler comenzó con un valor de $200.000 en 2023 y con el último ajuste está en $915.316, con este nuevo incremento se irá a $1.050.349 (un valor por encima del mercado actual).
Con ICL
Es importante aclarar que, como en la actualidad los contratos se pactan con libertad entre las partes, hay acuerdos que pueden seguir cerrándose con ajustes por ICL, pero ya no tienen la obligación de que ese índice sea por ley ni que el ajuste sea anual como decía la norma que se derogó en 2023. De esta manera, para los que perciban en junio el aumento -con incrementos cada cuatro meses- por este índice, tendrán un alza del 10,79% (por debajo del IPC). Es decir que, por un monto de $650.000 se pasará a pagar $720.130 .
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