El mercado industrial sigue creciendo e incorporando nueva oferta en la Región Metropolitana, pero a menor velocidad. De acuerdo al último informe de la consultora inmobiliaria CBRE, durante la primera mitad del año ingresaron al stock de bodegas industriales 45.436 metros cuadrados.
La firma detalla que en el primer semestre de este 2026 fueron cuatro los nuevos proyectos que se incorporaron al mercado. De ellos, el 90% de los metros cuadrados se concentra en la zona norte de la capital, que actualmente es el tercer submercado con la mayor parte del inventario, con un 18%, detrás de los sectores norponiente (24%) y poniente (41%).
La nueva oferta estuvo orientada principalmente a centros de bodegas de menor escala, según detalla CBRE. “Esta dinámica se refleja en la tasa anual de crecimiento del stock, que continúa mostrando signos de desaceleración tras un ciclo de mayor producción . En los últimos doce meses, el inventario creció un 1,45%, nivel que se mantiene por debajo del promedio de los últimos cinco años (5,58%)“, explica el informe.
Pese a ello, la consultora inmobiliaria anticipa un cambio en la tendencia para los próximos semestres . Actualmente se contabilizan 679 mil metros cuadrados en construcción, concentrados principalmente en los submercados norte (61%), y norponiente (17%). La superficie en construcción corresponde predominantemente a desarrollos a gran escala, y se espera que la mayor parte de las entregas sean hacia 2027.
Adicionalmente, CBRE estima que para los próximos años hay un pipeline robusto, de cerca de 789 mil metros cuadrados en proyectos que cuentan con permisos de edificación, pero que aún no han iniciado sus obras. “En este contexto, las zonas poniente y norponiente destacan en la aprobación de permisos, consolidándose como áreas estratégicas y preferentes para el desarrollo futuro”, afirma la compañía inmobiliaria.
Vacancia y demanda
A raíz de la nueva oferta que ingresó al mercado entre enero y junio, la vacancia del mercado industrial que ubicó en 5,8%, lo que representa un leve incremento versus el año anterior. “El mercado continúa operando en un ciclo de vacancia estructuralmente baja, reflejo de una oferta limitada frente a una demanda sostenida, que está orientada hacia activos más eficientes y adecuados para operaciones logísticas”, explica CBRE.
“Si bien los últimos años han traído una normalización de las tasas de vacancia tras el boom del e-commerce, el mercado industrial continúa operando en niveles de disponibilidad muy ajustados. El leve incremento registrado responde exclusivamente al ingreso de nueva oferta aún en proceso de colocación y a ajustes propios del segmento, no a una contracción estructural de la demanda”, precisa el informe.
En esta línea, se observa que es justamente el submercado norte (donde ingresó la mayor parte del nuevo stock) el que tiene la mayor vacancia, llegando a 9,21%. Por el lado contrario, el sector centro-oriente tiene la menor tasa del mercado, con apenas un 0,79%. Sin embargo, esta zona es la que tiene la menor área útil de la región.
El informe detalla que la absorción neta semestral fue acotada, llegando apenas a 200 metros cuadrados. Sin embargo, más de 100 mil m2 cuadrados fueron arrendados durante el periodo en colocaciones de mediana o pequeña escala que fueron contrarrestadas por devoluciones.
“La prácticamente nula variación de los indicadores enmascara la realidad de la demanda, que hoy se enfrenta a un mercado con la disponibilidad inmediata atomizada que no es capaz de atender requerimientos de gran escala , forzando a estos arrendatarios a prearrendar espacios en la producción futura, lo que supone una prolongación del escenario de baja vacancia al mediano plazo”, sostiene CBRE.
Precios
El valor de arriendo promedio de las bodegas se posicionó en la primera mitad del año en 0,166 UF por metro cuadrado, registrando una leve disminución de 0,24% respecto del semestre anterior, y un incremento interanual de 1,2%.
“Este comportamiento refleja una relativa estabilidad del mercado a nivel agregado, donde las variaciones responden, principalmente, a cambios en la composición de la oferta disponible, más que a ajustes estructurales en los valores”, explica la firma.
Más en detalle, se aprecia que el submercado norte, que históricamente ha tenido los precios más altos, experimentó una caída de 7% semestral , situándose en 0,165 UF por metro cuadrado. Esto se explica por el ingreso de nueva oferta con una estrategia de precios más competitivos.
En tanto, el sector poniente registra el valor promedio más bajo, con 0,15 UF por metro cuadrado. Al respecto, CBRE señala que “aunque esta zona concentra una parte importante de la demanda, sus valores reducidos se explican porque cerca del 72% de la oferta disponible corresponde a centros de mayor antigüedad que cuentan con una tipología constructiva anterior a la que hoy requiere la operación logística, que es uno de los mayores usuarios de este mercado”.
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CL