Corridoio Nord: il mercato immobiliare si reinventa tra costi in aumento, crediti e sovraccarico

La costruzione di nuovi edifici nella città di Buenos Aires ha continuato a concentrarsi su un numero limitato di quartieri che offrono condizioni ideali per lo sviluppo immobiliare. Questo fenomeno, secondo l'analisi condotta da Federico Akerman, architetto e direttore di TRX, si basa su un rilevamento dei permessi di lavoro rilasciati dalla città. Secondo Akerman, lo studio si è concentrato esclusivamente su progetti di nuove opere e sviluppi immobiliari recenti, il che rivela una chiara tendenza nella distribuzione degli investimenti.

La concentrazione di questi investimenti è dovuta ad una combinazione di fattori urbanistici, commerciali e infrastrutturali, che rendono alcuni quartieri più attraenti per gli investitori.

Il Corridoio Nord, che comprende quartieri come Palermo, Belgrano e Saavedra, rimane l'epicentro dello sviluppo immobiliare. Tuttavia, negli ultimi anni, questa zona di influenza ha ampliato la sua portata, incorporando quartieri come Colegiales, Coghlan e Villa Urquiza.

Inoltre, Akerman ha sottolineato che ogni quartiere ha un profilo diverso di domanda: mentre Palermo attira turisti e persone che cercano un alloggio temporaneo, quartieri come Villa Urquiza, Núñez y Saavedra sono più popolari tra le famiglie che cercano un alloggio permanente.

Secondo Akerman, questa misura ha permesso ai proprietari di stabilire le proprie condizioni, il che ha generato una maggiore offerta di alloggi disponibili. Per quanto riguarda le tipologie più sviluppate, predomina la costruzione di monoambienti e di dipartimenti di due ambienti. Tuttavia, ciò non riflette necessariamente le preferenze reali degli acquirenti, poiché questi tipi di alloggi sono più accessibili e, quindi, più vendibili.

Nonostante ciò, il mercato rimane fortemente condizionato dalla scarsa partecipazione del credito ipotecario, che impedisce a più persone di accedere alla proprietà.

Il Corridoio Nord è stato storicamente il motore degli investimenti immobiliari, da Puerto Madero a Pilar, ma negli ultimi due anni l'attività è diminuita a causa della paralisi delle opere pubbliche e dell'aumento dei costi di costruzione.Alcune zone che prima non erano prioritarie per gli sviluppatori ora stanno guadagnando protagonismo grazie alla minore disponibilità di terreni a prezzi competitivi.

Ciò ha comportato che il prezzo del metro quadrato terminato non abbia seguito l'aumento dei costi di costruzione.

Ludigliani ha anche sottolineato che gli sviluppatori devono reinventarsi nel contesto attuale, poiché non possono più dipendere dall'inflazione o dall'aumento del dollaro per compensare gli errori finanziari.

Inoltre, le misure di riciclaggio di capitali hanno apportato maggiore sicurezza sia agli sviluppatori che alle imprese immobiliari, rendendo trasparente l'origine dei fondi utilizzati nelle operazioni.

Per quanto riguarda il sud della Città di Buenos Aires, Ludigliani ha riconosciuto progressi negli incentivi per la costruzione, anche se esistono ancora limitazioni relative alle infrastrutture. Per esempio, ci sono sviluppi terminati che rimangono senza fornitura elettrica per lunghi periodi, il che scoraggia nuovi investimenti. Finalmente, l'esperto ha concluso che il mercato affronta una fase di costante adattamento, descrivendolo con una frase contundente: "dobbiamo agudizzare l'ingegno per tirare fuori l'acqua dalle pietre".

Nel settore della vendita di immobili, il rapporto di Radar Inmobiliario indica che la città di Buenos Aires ha più di 113.000 immobili in vendita, con una crescita interannua dello stock per 12 mesi consecutivi. Anche se questo suggerisce un'offerta eccessiva, il problema non risiede unicamente nella quantità di abitazioni disponibili, ma nella mancanza di acquirenti con capacità di pagamento. Fattori come la scarsa sicurezza giuridica, l'instabilità economica e la difficoltà di ottenere credito hanno influenzato la domanda. Inoltre, gran parte dello stock non coincide con le esigenze del mercato, il che genera uno squilibrio tra offerta e domanda.

I broker concordano sul fatto che il prezzo adeguato è il fattore più determinante nella vendita di proprietà. Un appartamento ben situato, ben progettato e correttamente valutato può essere rapidamente assorbito, anche se il suo prezzo è elevato. In questo contesto, le tipologie che vendono più rapidamente sono gli appartamenti di due ambienti, che rappresentano un equilibrio tra accessibilità e funzionalità. Altri fattori chiave includono la posizione, lo stato di conservazione, la luminosità e la presenza di un balcone, elementi che contribuiscono all'attrazione degli acquirenti.

Per quanto riguarda i prezzi, il mercato immobiliare mostra un'evoluzione complessa. 462 per metro quadrato. Sebbene vi sia una crescita interannua dello 0,6%, il valore attuale rimane al 12% al di sotto del massimo storico. 389. Per quanto riguarda i quartieri, Saavedra registra l'aumento interannuale più elevato, con un 10,1%, mentre altri quartieri mostrano fluttuazioni nei loro prezzi. La situazione del mercato delle case riflette anche una tendenza simile, con una crescita interannua del 2,7% dei prezzi. 338.