China endurece las reglas de propiedad: lo que significa para los compradores y desarrolladores

China ha introducido regulaciones más estrictas sobre la venta de propiedades antes de su finalización, con el objetivo de proteger a los compradores y reducir la dependencia de los desarrolladores en la financiación previa a la venta. A partir de julio, solo 17 de las 70 ciudades monitoreadas vieron aumentos en los precios de las nuevas viviendas, lo que indica una desaceleración continua en el mercado inmobiliario. Los cambios, efectivos desde el viernes, requieren que los gobiernos locales prioricen la venta de casas terminadas y mejoren las protecciones de los compradores para aquellos que compren unidades en construcción. Bajo las nuevas políticas, los préstamos para viviendas solo estarán disponibles una vez que los proyectos residenciales estén completamente completos. Esta medida tiene como objetivo evitar que los desarrolladores usen fondos previos a la venta para financiar la construcción en curso.

Las autoridades locales también están siendo instadas a promover la venta de apartamentos terminados, alejándose del modelo tradicional de vender casas antes de que se construyan. Se han introducido salvaguardas adicionales para los compradores que optan por comprar casas en construcción, abordando años de problemas relacionados con retrasos en los proyectos y desarrollos sin terminar. El plazo máximo para préstamos de vivienda personales se ha extendido de 30 a 40 años, lo que se espera que reduzca los pagos mensuales y alivie la presión financiera sobre los compradores de vivienda. Según Zhiwei Zhang, presidente y economista jefe de Pinpoint Asset Management, este ajuste tiene como objetivo aliviar la carga de la deuda sobre los propietarios de viviendas.

Sin embargo, a pesar de estos beneficios, persisten las preocupaciones con respecto a la demanda general de vivienda, los precios de la propiedad, la estabilidad del empleo y la confianza de los hogares. Para los desarrolladores, las nuevas reglas de préstamos plantean un desafío significativo. Tradicionalmente, han dependido de las ventas previas para asegurar el flujo de efectivo temprano, que es crucial para financiar la construcción y los costos operativos. Con la restricción de emitir hipotecas hasta la finalización, los desarrolladores tendrán que encontrar fuentes alternativas de capital. El informe de investigación de Nomura destaca que las ventas previas aún representan el 68% de las ventas de casas nuevas por superficie en 2025, lo que subraya la magnitud de este cambio regulatorio.

Los desarrolladores con posiciones financieras más débiles pueden enfrentar una mayor presión, lo que podría conducir a una mayor consolidación dentro de la industria. Los cambios de política han tenido un impacto inmediato en los mercados bursátiles. 6% en las operaciones de la tarde. 5%, reflejando las preocupaciones de los inversores sobre los posibles efectos en los flujos de efectivo de los desarrolladores. Estas reacciones del mercado destacan las implicaciones más amplias de las nuevas reglas, especialmente porque el mercado inmobiliario continúa luchando después de la represión del endeudamiento excesivo y la especulación en 2020.

Los incumplimientos de los desarrolladores y los proyectos inacabados han contribuido a la reducción de la confianza de los hogares y la desaceleración del consumo doméstico. Al centrarse en las casas terminadas y ofrecer plazos hipotecarios más largos, el gobierno espera restaurar la confianza entre los compradores al tiempo que garantiza que los desarrolladores mantengan suficiente liquidez para continuar las operaciones. El éxito a largo plazo de estas reformas dependerá de su capacidad para abordar los desafíos económicos subyacentes y reconstruir la confianza del consumidor en el mercado de la vivienda.