Nordkorridor: Immobilienmarkt erfindet sich neu unter steigenden Kosten, Krediten und Überangebot

Der Bau neuer Gebäude in der Stadt Buenos Aires konzentriert sich weiterhin auf eine begrenzte Anzahl von Vierteln, die ideale Bedingungen für die Immobilienentwicklung bieten.Dieses Phänomen basiert laut der Analyse von Federico Akerman, Architekt und Direktor von TRX, auf einer Erhebung der von der Stadt erteilten Baugenehmigungen.

Die Konzentration dieser Investitionen ist auf eine Kombination von städtebaulichen, kommerziellen und infrastrukturellen Faktoren zurückzuführen, die bestimmte Viertel für Investoren attraktiver machen.

Der Nordkorridor, der die Viertel Palermo, Belgrano und Saavedra umfasst, ist nach wie vor das Epizentrum der Immobilienentwicklung. In den letzten Jahren hat sich die Zone of Influence jedoch um Viertel wie Colegiales, Coghlan und Villa Urquiza erweitert.

Außerdem betonte Akerman, dass jedes Viertel ein anderes Profil der Nachfrage hat: Während Palermo Touristen und Personen anzieht, die nach temporären Wohnungen suchen, sind Viertel wie Villa Urquiza, Núñez und Saavedra unter Familien, die nach permanenten Wohnungen suchen, beliebter.

Die deregulierte Miete hat ebenfalls einen signifikanten Einfluß auf den Markt gehabt. Nach Akerman erlaubte diese Maßnahme den Eigentümern, ihre eigenen Bedingungen festzulegen, was zu einem größeren Angebot an verfügbaren Wohnungen führte.

Trotzdem ist der Markt nach wie vor stark durch die geringe Beteiligung von Hypothekenkrediten beeinflusst, was den Zugang zu Immobilien für mehr Menschen einschränkt.

Der Nordkorridor sei historisch gesehen der Motor für Immobilieninvestitionen gewesen, die sich von Puerto Madero bis Pilar erstreckten. In den letzten zwei Jahren sei die Aktivität jedoch aufgrund der Stilllegung der öffentlichen Arbeiten und des Anstiegs der Baukosten zurückgegangen. Einige Gebiete, die früher keine Priorität für die Entwickler hatten, gewinnen jetzt an Bedeutung, da weniger Grundstücke zu wettbewerbsfähigen Preisen verfügbar sind.

Dies hat zur Folge, dass der Preis für die beendete Quadratmetro nicht dem Anstieg der Baukosten gefolgt ist.

Ludigliani wies auch darauf hin, dass sich die Entwickler im gegenwärtigen Kontext neu erfinden müssen, da sie sich nicht mehr auf die Inflation oder den Anstieg des Dollars verlassen können, um finanzielle Fehler auszugleichen.

Darüber hinaus haben Geldwäsche-Maßnahmen sowohl für Entwickler als auch für Immobilienfirmen größere Sicherheit geschaffen, indem sie die Herkunft der in den Operationen verwendeten Gelder transparent gemacht haben.

In Bezug auf den Süden der Stadt Buenos Aires erkannte Ludigliani Fortschritte bei den Anreizen für den Bau an, obwohl es noch Einschränkungen im Zusammenhang mit der Infrastruktur gibt. Zum Beispiel gibt es fertige Entwicklungen, die lange Zeit ohne Stromversorgung bleiben, was neue Investitionen entmutigt. Schließlich kam der Experte zu dem Schluss, dass der Markt einer Phase ständiger Anpassung gegenübersteht, und beschrieb ihn mit einem eindringlichen Satz: "Wir müssen den Verstand schärfen, um Wasser aus den Steinen zu schöpfen".

Im Bereich des Immobilienverkaufs weist der Bericht von Radar Inmobiliario darauf hin, dass die Stadt Buenos Aires mehr als 113.000 Immobilien zum Verkauf hat, wobei der Bestand 12 aufeinanderfolgende Monate im Jahresvergleich gestiegen ist. Obwohl dies ein Überangebot suggeriert, liegt das Problem nicht nur in der Anzahl der verfügbaren Wohnungen, sondern auch im Fehlen von Käufern mit Zahlungsfähigkeit. Faktoren wie die geringe Rechtssicherheit, die wirtschaftliche Instabilität und die Schwierigkeit, Kredite zu erhalten, haben die Nachfrage beeinträchtigt. Darüber hinaus stimmt ein großer Teil des Bestands nicht mit den Bedürfnissen des Marktes überein, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt.

Die Broker stimmen darin überein, dass der angemessene Preis der entscheidende Faktor für den Verkauf von Immobilien ist. Eine gut gelegene, gut gestaltete und richtig bewertete Wohnung kann schnell aufgenommen werden, auch wenn ihr Preis hoch ist. In diesem Zusammenhang sind die am schnellsten verkauften Typen Wohnungen mit zwei Räumen, die ein Gleichgewicht zwischen Zugänglichkeit und Funktionalität darstellen.

Im Hinblick auf die Preise weist der Immobilienmarkt eine komplexe Entwicklung auf. 462 pro Quadratmeter. Obwohl es ein jährliches Wachstum von 0,6% gibt, liegt der aktuelle Wert immer noch um 12% unter dem historischen Höchstwert. 389. Im Hinblick auf die Viertel verzeichnet Saavedra mit 10,1% den größten jährlichen Anstieg, während andere Viertel Preisschwankungen aufweisen.