Severni koridor: nepremičninski trg se preoblikuje med naraščajočimi stroški, posojili in presežno ponudbo

Gradnja novih stavb v mestu Buenos Aires se je še naprej osredotočala na omejeno število sosesk, ki ponujajo idealne pogoje za razvoj nepremičnin. Po analizi, ki jo je opravil Federico Akerman, arhitekt in direktor TRX, je ta pojav temeljil na pregledu gradbenih dovoljenj, ki jih je izdalo mesto. Po mnenju Akermana se je študija osredotočila izključno na projekte novih stavb in nedavne nepremičnine, kar kaže na jasen trend v distribuciji naložb.

Koncentracija teh naložb je posledica kombinacije urbanističnih, poslovnih in infrastrukturnih dejavnikov, zaradi katerih so nekatere soseske privlačnejše za vlagatelje.

Severni koridor, ki vključuje četrti, kot so Palermo, Belgrano in Saavedra, ostaja središče razvoja nepremičnin. V zadnjih letih pa se je ta zona vpliva razširila in vključila četrti, kot so Colegiales, Coghlan in Villa Urquiza. Te nove četrti so pridobile pozornost zaradi svoje bližine prevoznim sredstvom, trgovinskim centrom in storitvam, kar olajšuje vsakodnevno življenje prebivalcev.

Poleg tega je Akerman poudaril, da ima vsaka soseska drugačen profil povpraševanja: medtem ko Palermo privablja turiste in osebe, ki iščejo začasno prebivališče, so soseske, kot so Villa Urquiza, Núñez y Saavedra, najbolj priljubljene med družinami, ki iščejo stalno prebivališče.

Po mnenju Akermana je ta ukrep lastnikom nepremičnin omogočil, da določijo svoje pogoje, kar je povzročilo večjo ponudbo razpoložljivih stanovanj. Kar zadeva bolj razvite vrste, prevladuje gradnja monoambientov in oddelkov z dvema okoljema. Vendar to ne odraža nujno dejanskih preferenc kupcev, saj so te vrste stanovanj bolj dostopne in zato bolj prodajne.

Kljub temu je trg še vedno močno pogojen z majhno udeležbo hipotekarnih kreditov, kar preprečuje večjim osebam dostop do nepremičnin.

Na drugi strani pa je Horacio Ludigliani, strokovnjak za nepremičninski trg, poudaril, da je severni koridor zgodovinsko motor nepremičninskih naložb, ki se raztezajo od Puerto Madera do Pilarja. V zadnjih dveh letih pa se je dejavnost zmanjšala zaradi zaustavitve javnih del in povečanja stroškov gradnje. Nekatera območja, ki prej niso bila prednostna za razvijalce, zdaj pridobivajo vlogo zaradi manjše razpoložljivosti zemljišč po konkurenčnih cenah.

To je povzročilo, da cena končanega kvadratnega metra ni sledila povečanju stroškov gradnje.

Ludigliani je tudi poudaril, da se morajo razvijalci v sedanjem kontekstu ponovno izumiti, saj se ne morejo več zanašati na inflacijo ali zvišanje dolarja za kompenzacijo finančnih napak.

Poleg tega so ukrepi za pranje denarja prinesli večjo varnost tako za razvijalce kot za nepremičninske družbe, saj so omogočili preglednost o izvoru sredstev, uporabljenih v operacijah.

Kar zadeva jug mesta Buenos Aires, je Ludigliani priznal napredek v spodbujanju gradnje, čeprav še vedno obstajajo omejitve, povezane z infrastrukturo. Na primer, obstajajo zaključeni razvojni projekti, ki ostanejo brez električne oskrbe za daljša obdobja, kar spodbuja nove naložbe.

Na področju prodaje nepremičnin poročilo Radar Inmobiliario navaja, da ima mesto Buenos Aires več kot 113.000 nepremičnin za prodajo, s medletno rastjo zaloge za 12 zaporednih mesecev. Čeprav to kaže na presežek ponudbe, problem ne leži le v količini razpoložljivih stanovanj, temveč tudi v pomanjkanju kupcev, ki imajo sposobnost plačila.

Brokerji se strinjajo, da je ustrezna cena najpomembnejši dejavnik pri prodaji nepremičnin. Dobro locirana, dobro oblikovana in pravilno vrednotena hiša se lahko hitro absorbira, tudi če je njena cena visoka. V tem kontekstu so najhitreje prodajane vrste hiše de dos ambientes, ki predstavljajo ravnovesje med dostopnostjo in funkcionalnostjo.

Kar zadeva cene, nepremičninski trg kaže kompleksno gibanje. 462 na kvadratni meter. Čeprav je medletna rast 0,6%, je sedanja vrednost še vedno 12% pod zgodovinsko najvišjo vrednostjo. 389. Kar zadeva soseske, Saavedra zabeleži največjo medletno rast z 10,1%, medtem ko druge soseske kažejo nihanja cen.