Northern Corridor: the real estate market is reinventing itself amid rising costs, loans and oversupply

La construcción de edificios nuevos en la Ciudad de Buenos Aires ha continuado concentrándose en un número limitado de barrios que ofrecen condiciones ideales para el desarrollo inmobiliario. Este fenómeno, según el análisis realizado por Federico Akerman, arquitecto y director de TRX, se basa en un relevamiento de permisos de obra otorgados por la Ciudad. Según Akerman, el estudio se centró exclusivamente en proyectos de obra nueva y desarrollos inmobiliarios recientes, lo que revela una tendencia clara en la distribución de las inversiones. La concentración de estas inversiones se debe a una combinación de factores urbanísticos, comerciales y de infraestructura, que hacen que ciertos barrios sean más atractivos para los inversores.

El Corredor Norte, que incluye barrios como Palermo, Belgrano y Saavedra, sigue siendo el epicentro del desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en los últimos años, esta zona de influencia ha ampliado su alcance, incorporando barrios como Colegiales, Coghlan y Villa Urquiza. Estos nuevos barrios han ganado atención debido a su proximidad a medios de transporte, centros comerciales y servicios, lo cual facilita la vida cotidiana de los residentes. Además, Akerman destacó que cada barrio tiene un perfil diferente de demanda: mientras Palermo atrae a turistas y personas que buscan vivienda temporal, barrios como Villa Urquiza, Núñez y Saavedra son más populares entre familias que buscan vivienda permanente.

La desregulación de los alquileres también ha tenido un impacto significativo en el mercado. Según Akerman, esta medida permitió a los dueños de propiedades establecer sus propias condiciones, lo que generó una mayor oferta de viviendas disponibles. En cuanto a las tipologías más desarrolladas, predomina la construcción de monoambientes y departamentos de dos ambientes. Sin embargo, esto no refleja necesariamente las preferencias reales de los compradores, ya que estos tipos de vivienda son más asequibles y, por lo tanto, más vendibles. A pesar de ello, el mercado sigue siendo fuertemente condicionado por la escasa participación del crédito hipotecario, lo que impide que más personas puedan acceder a la propiedad.

Por otro lado, Horacio Ludigliani, especialista en el mercado inmobiliario, destacó que el Corredor Norte ha sido históricamente el motor de las inversiones inmobiliarias, extendiéndose desde Puerto Madero hasta Pilar. Sin embargo, en los últimos dos años, la actividad ha disminuido debido a la paralización de la obra pública y al aumento de los costos de construcción. Algunas zonas que antes no eran prioritarias para los desarrolladores ahora están ganando protagonismo gracias a la menor disponibilidad de terrenos a precios competitivos. Aunque hay una sobreoferta de proyectos, muchos emprendimientos deben ajustar sus precios para mantener el ritmo de ventas. Esto ha generado que el precio del metro cuadrado terminado no haya seguido el incremento de los costos de construcción.

Ludigliani también señaló que los desarrolladores deben reinventarse en el contexto actual, ya que ya no pueden depender de la inflación o del aumento del dólar para compensar errores financieros. Ahora, la prioridad es optimizar costos, mejorar procesos de compra y gestionar recursos con mayor eficiencia. Respecto a las perspectivas futuras, el especialista mencionó que los créditos hipotecarios están generando un nuevo interés entre los compradores, algo que contrasta con el temor previo relacionado con los créditos UVA. Además, las medidas de blanqueo de capitales han aportado mayor seguridad tanto para desarrolladores como para inmobiliarias, al transparentar el origen de los fondos utilizados en las operaciones.

En cuanto al sur de la Ciudad de Buenos Aires, Ludigliani reconoció avances en incentivos para la construcción, aunque aún existen limitaciones relacionadas con la infraestructura. Por ejemplo, hay desarrollos terminados que permanecen sin suministro eléctrico durante largos períodos, lo cual desalienta nuevas inversiones. Finalmente, el experto concluyó que el mercado enfrenta una etapa de adaptación constante, describiéndolo con una frase contundente: "vamos a tener que agudizar el ingenio para sacarle agua a las piedras".

En el ámbito de la venta de inmuebles, el informe de Radar Inmobiliario indica que la ciudad de Buenos Aires posee más de 113.000 inmuebles en venta, con un crecimiento interanual del stock durante 12 meses consecutivos. Aunque esto sugiere una sobreoferta, el problema no reside únicamente en la cantidad de viviendas disponibles, sino en la falta de compradores con capacidad de pago. Factores como la baja seguridad jurídica, la inestabilidad económica y la dificultad para obtener crédito han afectado la demanda. Además, gran parte del stock no coincide con las necesidades del mercado, lo que genera un desbalance entre oferta y demanda.

Los brokers coinciden en que el precio adecuado es el factor más determinante en la venta de propiedades. Un departamento bien ubicado, bien diseñado y correctamente valorado puede absorberse rápidamente, incluso si su precio es alto. En este contexto, las tipologías que más se venden rápido son los departamentos de dos ambientes, que representan un equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad. Otros factores clave incluyen la ubicación, el estado de conservación, la luminosidad y la presencia de un balcón, elementos que contribuyen a la atracción de compradores.

En cuanto a los precios, el mercado inmobiliario muestra una evolución compleja. El precio medio de publicación de los departamentos aumentó un 0,1% en mayo, situándose en unos US$2.462 por metro cuadrado. Aunque hay un crecimiento interanual del 0,6%, el valor actual sigue siendo 12% por debajo del máximo histórico. En términos específicos, un monoambiente de 40 metros cuadrados tiene un valor de aproximadamente US$108.377, mientras que un departamento de tres ambientes de 70 metros cuadrados alcanza los US$179.389. En cuanto a los barrios, Saavedra registra el mayor aumento interanual, con un 10,1%, mientras que otros barrios muestran fluctuaciones en sus precios. La situación del mercado de casas también refleja una tendencia similar, con un crecimiento interanual del 2,7% en precios. Las casas de hasta tres habitaciones lideran esta suba, con un valor promedio de US$304.523, mientras que las de cuatro dormitorios alcanzan hasta US$483.338.