Für Tausende von New Yorker Wohnhäusern ist die Mathematik nicht die Mathematik

Der Miet-stabilisierte Wohnsektor von New York City steht vor einer Krise, die in den letzten Monaten dramatisch zugenommen hat, wobei Tausende von Immobilien am Rande des finanziellen Zusammenbruchs stehen. Im Mittelpunkt des Problems steht eine wachsende Zahl von "Zombie-Wohnungen", leeren Einheiten, die aufgrund der Unfähigkeit der Vermieter, Wartungs- und Betriebskosten zu decken, unverkauft bleiben. Nach jüngsten Schätzungen gibt es in der Stadt etwa 57.000 solcher Einheiten, von denen viele von kleinen Immobilienbesitzern gehalten werden, die behaupten, dass die Kosten für die Reparatur und Wartung dieser Immobilien die gesetzlichen Grenzen für die Miete überwiegen.

Eine lebhafte Veranschaulichung dieser wachsenden Besorgnis war eine öffentliche Anhörung, die Mitte Juni vom Rent Guidelines Board (RGB) abgehalten wurde. Während dieser Sitzung veranstaltete eine Gruppe von Kleinimmobilienbesitzern eine provokante Demonstration, bei der Schauspieler als Zombies verkleidet waren, um auf die Herausforderungen des Mietmarktes der Stadt aufmerksam zu machen. Diese Demonstranten betonten den zunehmenden Druck auf die Vermieter, einschließlich steigender Steuern, Versicherungsprämien, Versorgungskosten und unbezahlter Miete, die alle zur finanziellen Belastung alternder Gebäude beitragen.

Ihre Botschaft war klar: Das gegenwärtige System ist nicht nachhaltig, und wenn keine Strukturreformen eingeführt werden, werden weitere Gebäude dem Weg dieser sogenannten Zombie-Wohnungen folgen. Als Reaktion auf den Aufschrei stimmte der RGB für eine Null-Prozent-Mieterhöhung und erfüllte damit ein wichtiges Wahlkampfversprechen des sozialistischen Bürgermeisters Zohran Mamdani. Diese Entscheidung wurde als Sieg für Mieter dargestellt, insbesondere angesichts der breiteren Agenda des Bürgermeisters, die sich auf Erschwinglichkeit und Gerechtigkeit konzentriert. Kritiker argumentieren jedoch, dass der Schritt die Ursachen der Krise nicht angeht.

Die eigenen Daten des Boards zeigen, dass fast 9 Prozent der Gebäude mit geregelten Einheiten bereits Betriebskosten haben, die ihr Bruttoeinkommen übersteigen, und dieser Prozentsatz hat sich in nur fünf Jahren fast verdoppelt. Darüber hinaus schließen die Daten Schuldenzahlungen aus, die die finanzielle Belastung für Immobilienbesitzer weiter verschärfen. Die Situation wird durch ein Staatsgesetz von 2019 verschärft, das die Fähigkeit der Vermieter erheblich einschränkte, aus Mietstabilisierungsprogrammen auszutreten oder Mieten an die Marktbedingungen anzupassen. Diese Gesetzgebung hat viele Gebäude effektiv in einen Zyklus der rückläufigen Rentabilität eingesperrt, da die Eigentümer nicht in der Lage sind, die Preise zu erhöhen, um die notwendigen Reparaturen oder Renovierungen abzudecken.

Als Folge davon ist die Zahl der leeren Miet-stabilisierten Wohnungen gestiegen, mit fast 60.000 Einheiten, die derzeit leer sitzen. Insolvenzen unter solchen Gebäuden sind weiterhin jährlich gestiegen, ohne Anzeichen einer Abnahme. Vermieter und Industrievertreter, wie Sophia, ein New Yorker Vermieter, beschreiben die aktuelle Landschaft als zunehmend unhaltbar. Sie stellt fest, dass alle ihre Hauptkosten, Versicherung, Arbeit, Kraftstoff und Grundsteuern, steigen, und sie kann diese Kosten nicht mehr durch Erhöhung der Mieten decken.

Der finanzielle Druck wird durch die Tatsache verstärkt, dass die Entscheidung des RGB, die Mieten einzufrieren, die Immobilienbesitzer nicht in der Lage macht, ihre steigenden Kosten auszugleichen, was zu einer allmählichen Erosion des physischen Zustands des Wohnungsbestands führt. Die Auswirkungen dieses Trends gehen über die einzelnen Vermieter hinaus. Akademische Studien und Stadtberichte deuten auf einen stetigen Rückgang der Qualität von mietstabilisierten Wohnungen hin, wobei viele Gebäude aufgrund mangelnder Investitionen in Verfall geraten. Während einige Aktivistengruppen dieses Ergebnis als einen positiven Schritt zur Verringerung der Spekulation und zur Schaffung gerechterer Wohnungsoptionen ansehen, warnen andere, dass die langfristigen Folgen schwerwiegend sein könnten.

Auch gemeinnützige Organisationen und Regierungsbehörden, die mit der Verwaltung dieser Immobilien beauftragt sind, haben Schwierigkeiten, mit den steigenden Kosten Schritt zu halten, was darauf hindeutet, dass die Krise bald einen Wendepunkt erreichen könnte.